Il sale and lease back immobiliare costituisce uno strumento molto innovativo per rilanciare il settore degli immobili che, sotto determinati aspetti, non vive ad oggi uno dei momenti più floridi.
Cos’è il sale and lease back immobiliare
Il sale and lease back immobiliare è un contratto di locazione che permette di vendere un determinato immobile a società attive nel ramo del leasing. Numerose PMI, in difficoltà per via della crisi economica, intendono il sale and lease back immobiliare come una soluzione di sostegno che assicura continuità produttiva in una fase storica particolarmente delicata, dove si registrano ritardi nell’erogazione degli aiuti statali e flessioni evidenti in materia di fatturato e profitti.
In particolar modo, il sale and lease back immobiliare rientra nei contratti di finanziamento dove un determinato proprietario opta per la cessione di un bene a una società di leasing oppure a una banca, senza però rinunciarne all’utilizzo. Concretamente, nel caso degli immobili, il proprietario continua a beneficiarne, pagandone regolarmente il canone mensile al nuovo proprietario.
Vi è inoltre la garanzia di poter procedere al riscatto della proprietà di riferimento, una volta giunti al termine del contratto a un prezzo pattuito. Una tipologia di leasing come in questo caso costituisce una valida opportunità per il richiedente di turno di procedere al passaggio dallo status di proprietario a quello di mero utilizzatore. Il tutto pagando periodicamente l’affitto. Fra leasing immobiliare a abitativo e lease back, però, vi sono sostanziali differenze: nel primo caso, è previsto che un utente benefici dell’immobile versando alla banca o alla società di leasing una quota periodica. Ai sensi di quanto sancito in rapporto alla vendita conseguita mediante patto di locazione, il proprietario iniziale può utilizzare l’immobile come crede. Inoltre, può anche contare sulla facoltà di riscatto dell’immobile venduto. Ciò vuol dire in concreto che, in qualità di ex proprietario, il diretto interessato intasca liquidità, andando a liberare un capitale che altrimenti risulterebbe poi immobilizzato con la vendita in leasing dell’immobile.
Funzionamento della procedura
Una recente sentenza emanata dalla Corte di Cassazione evidenzia come ai sensi del sale and lease back immobiliare non è prevista la cessione dei beni. Il soggetto che pertanto mette in vendita l’immobile continua a possederlo, solo che non ne è più l’effettivo proprietario Per spiegare la logica di funzionamento del sale and lease back immobiliare ci sono tre passaggi da considerare. D’altronde, si tratta pur sempre di un contratto di finanziamento piuttosto atipico, meritevole quanto meno di dovuti approfondimenti.
Nel primo passaggio, avviene il processo di compravendita o di cessione dell’immobile. Il proprietario è prevalentemente un imprenditore oppure un lavoratore autonomo. A fronte di tutta una serie di problemi piuttosto critici, come la carenza di liquidità, il diretto interessato opta per individuare una società di leasing oppure una banca a cui venderà in seguito l’immobile.
Nel secondo step, quello del leasing ossia della locazione finanziaria, l’ex proprietario che ha appena venduto l’immobile continua a servirsene, pagando un canone periodico al nuovo proprietario. All’interno del contratto, occorrerà evidenziare se il canone sarà fisso o in alternativa variabile.
Nel terzo e ultimo passaggio, quello del patto di riscatto, vengono poste le basi per le sorti della proprietà. Il temporaneo affittuario ritorna a essere o meno il proprietario dell’immobile? In caso affermativo, dovrà versare alla banca o alla società di leasing una maxi quota finale.
Come già sottolineato, l’iter del suddetto finanziamento è decisamente atipico. Piuttosto consistente al riguardo è la componente burocratica.
Vantaggi e rischi
Di vantaggi e di rischi con il sale and lease back immobiliare ce ne sono parecchi. Vediamoli uno a uno in carrellata rapida.
In primo luogo, l’opportunità di poter contare su una liquidità immediata è un vantaggio tutt’altro che indifferente per l’impresa che, di fatto, può permettersi il lusso di investire e di muoversi sui mercati con relativa tranquillità. Il tutto senza questa spada di Damocle costituita da debiti.
Anche i costi ridotti rappresentano un ulteriore beneficio tangibile. Sia gli imprenditori sia i lavoratori autonomi hanno una certa esperienza in materia di costi di manutenzione e di tasse derivanti dalla proprietà degli immobili con il sale and lease back immobiliare, la riduzione dei costi è evidente, perché questi gravano poi sul nuovo possessore. Il bilancio aziendale non può che giovarne.
Vi sono poi anche meno spese extra da fronteggiare: rotture, infiltrazioni, imprevisti sono fulgidi esempi. Per quanto riguarda, invece, i rischi del sale and lease back immobiliare, va annoverato l’indice del canone. Nel momento in cui il tasso periodico del contratto di leasing oltrepassa la soglia massima che la legge stabilisce, si va incontro a usura. Massima attenzione, perciò va data alla quota inerente al canone, onde evitare di dover pagare un importo maggiore rispetto al valore dell’immobile nel corso degli anni. Ai sensi del Codice Civile, a fronte di acclarata presenza di interessi usurari, non vi sarà alcun canone da pagare. Ciò vuol dire che il contratto avverrà a titolo gratuito.
