La proposta d’acquisto vincolata alla concessione del mutuo da parte della banca o dell’istituto finanziario a cui l’abbiamo richiesto consiste in un documento o contratto vincolante stipulato tra il compratore ed il venditore (o l’agenzia) che vende l’immobile in questione. Può comportare vantaggi ad entrambi i soggetti in gioco ma può essere anche causa di qualche svantaggio, per il venditore, che potrebbe subire un rallentamento nel processo di vendita.
Come funziona
La materia in questione è disciplinata dall’articolo 1353 del Codice Civile. Il testo di questo articolo spiega e consente l’utilizzo di un determinato contratto che attivi la sua efficacia solo al presentarsi e verificarsi di una specifica condizione, nel nostro caso, la concessione del mutuo richiesto.
Per iniziare dobbiamo presentare la nostra proposta d’acquisto per l’immobile desiderato e dobbiamo porre il vincolo della concessione del mutuo. Tale proposta d’acquisto andrà a scadere in una data che noi assieme al venditore concorderemo. In quella specifica data dobbiamo notificare al venditore se il mutuo ci è stato concesso o negato. Nel caso in cui non avessimo ricevuto una risposta dall’istituto finanziario, è possibile, concordarsi per spostare più avanti e dunque prorogare la scadenza della proposta.
Come, quando e dove inserire la proposta vincolante
La prima fase è ovviamente la scelta dell’immobile e la proposta di acquisto. In questa fase oltre a creare il documento che pone il vincolo della concessione del mutuo già descritto precedentemente, c’è la necessità di versare al venditore (privato o agenzia) una caparra chiamata caparra confirmatoria. È in questa fase della compravendita che si va ad inserire nel nostro contratto la clausola vincolante in base alla concessione o no del mutuo. Questa opzione farà si che la caparra confirmatoria versata in caso di negazione del mutuo ci verrà restituita e non andremo a perdere niente.
Vantaggi e svantaggi per l’acquirente
Negli ultimi decenni questa opzione è stata sempre più in voga soprattutto a causa dei requisiti sempre più stringenti delle banche e dunque dell’imprevedibilità nella concessione o negazione di un mutuo. Attraverso questo metodo il compratore è in grado di proteggersi, di salvare la caparra e di non vincolarsi ad un acquisto che non sarà in grado di pagare senza mutuo. Grazie alla proposta di acquisto vincolata saremo in grado di riavere la nostra caparra confirmatoria in caso di non concessione del mutuo. Ricordiamo che spesso la cifra che compone una caparra è abbastanza elevata perché può attestarsi anche attorno al 10 o 20% del prezzo dell’immobile in vendita. Dunque, per un immobile da 100.000 euro la caparra si aggirerà tra i 10.000 e 20.000 euro. Non ci sono svantaggi da segnalare per l’acquirente.
Vantaggi e svantaggi per il venditore
Se ci mettiamo ad analizzare tale strumento nei panni del venditore, ciò avrà sia svantaggi che vantaggi. Il vantaggio maggiore è sicuramente l’ampliamento del range di clienti che possiamo raggiungere e che potranno interessarsi all’acquisto dell’immobile attraverso questa opzione.
Il principale svantaggio sta nel fatto che, se non viene concesso il mutuo al soggetto che ci ha presentato la proposta, noi avremo guadagnato solo una grande perdita di tempo. Può anche risultare che in quel periodo in cui abbiamo vincolato la vendita a quel determinato soggetto, abbiamo sbarrato la strada ad altri possibili compratori. In quel periodo di attesa, infatti, non possiamo vagliare altre offerte e magari il cliente interessato va a rivolgersi ad altre soluzioni o decide per l’acquisto di un altro immobile.
Costi dell’operazione
L’unico costo è quello della provvigione dell’agenzia in caso di acquisto tramite essa. Esistono però dei vincoli o clausole da aggiungere alla proposta che ci consentono di risparmiare e di vederci restituito anche quello. La caparra confirmatoria, come affermato in precedenza, ci viene restituita nella sua totalità. Non ci sono altri costi da sottolineare.
Consigli finali
La proposta di acquisto di un immobile vincolata dalla concessione del mutuo è un ottimo strumento utilizzabile dal compratore che si accinge ad acquistare casa tramite finanziamento o prestito. Consente di avere garanzie e possibilità maggiori da valutare. Offrire la possibilità di utilizzare questo strumento è un buon metodo anche per i venditori, i quali si ritaglieranno una nuova fetta di clienti che sarebbero impossibilitati a valutare l’acquisto di un dato immobile se non avessero la possibilità di utilizzare questo vincolo.
