Ai sensi di quanto indicato all’interno dell’articolo 981 C.C., per usufrutto si intende quel diritto di godere della cosa di cui qualcun altro ne è il possessore effettivo e di trarre utilità da quest’ultima, rispettandone obbligatoriamente la destinazione economica. L’usufruttario, di fatto, è il titolare del suddetto diritto. La sua controparte è nota come nudo proprietario, per il semplice motivo che il suo diritto di proprietà, noto come nuda proprietà, risulta sprovvisto della prerogativa di godimento del bene che, pertanto, tocca all’usufruttario.
Date le ridotte possibilità del proprietario, in riferimento all’usufrutto vi è un’apposita durata a cui attenersi: una volta trascorso quel determinato lasso di tempo, l’usufruttario vede cessati i suoi diritti di godimento dell’immobile. In definitiva, l’usufrutto può essere considerato al tempo stesso un diritto reale, in quanto riguarda un bene immobiliare, ma anche parziale, perché coesiste con il diritto di nuda proprietà.
Come funzionano l’usufrutto e la nuda proprietà
Un esempio concreto sulla logica di funzionamento dell’usufrutto, è quello che ha per protagonista un anziano in qualità di usufruttario e di una persona che acquista un immobile in qualità di nudo proprietario. L’anziano potrà usufruire in prima persona dell’immobile, ma al tempo stesso potrebbe decidere di affittarlo a una terza parte. La controparte, in qualità di nudo proprietario, manterrà la proprietà dell’immobile, ma non potrà servirsene in prima persona fino alla naturale scadenza dell’usufrutto.
Il vantaggio di fondo nella suddetta circostanza risiede in genere in un costo decisamente più basso dell’immobile, se ad occuparsi dell’acquisto è l’usufruttario in prima persona. Il calcolo, poi, va strutturato tenendo conto della durata pattuita. Solo una volta concluso il periodo di usufrutto, il nudo proprietario avrà l’opportunità di disporre dell’immobile e di beneficiarne degli effetti.
Diritto di usufrutto vs piena proprietà
Rientrano tra i diritti dell’usufruttario l’utilizzo del bene e il ricavo di conseguenti profitti. L’affitto di un immobile con la riscossione del canone così come la concessione in comodato sono classici esempi al riguardo. La nuda proprietà è una semplice intestazione, sprovvista di significati effettivi in fase di costituzione. Tuttavia, con la cessazione dell’usufrutto, diventerà una piena proprietà a tutti gli effetti.
A chi competono le imposte?
Per ciò che concerne le imposte inerenti al possesso del bene, queste spettano all’usufruttario: IMU, IRPEF, tassa sui rifiuti, manutenzione ordinaria dell’immobile. Capitolo a parte lo merita il discorso relativo alla manutenzione straordinaria: questa compete, invece, al nudo proprietario.
Durata dell’usufrutto di un immobile
Quanto può durare l’usufrutto di una casa? Qualora fosse costituito a favore di una persona fisica, la durata può corrispondere all’intero arco di vita della stessa. Diverso è il discorso inerente agli enti, ossia alle persone giuridiche. Il diritto di usufrutto, nella fattispecie, non può oltrepassare la soglia dei trent’anni.
Il diritto di usufrutto è soggetto anche a cessione. Chi ne è titolare per una durata di trent’anni e ne ha goduto di cinque, può far valere il suo diritto di usufrutto sia a titolo gratuito sia in modo oneroso. Tuttavia, la durata corrisponderà a quanto pattuito in fase iniziale.
Usufrutto e nuda proprietà sono pignorabili?
L’usufrutto sì, la nuda proprietà, invece, no. Ciò significa, di fatto, che un creditore ha la possibilità di sottoporre il diritto di usufrutto sia a pignoramento sia a vendita all’asta. L’acquirente di turno, però, può godere del bene esclusivamente limitatamente alla durata dell’usufrutto.
Come si può costituire l’usufrutto
Sono sostanzialmente tre le differenti modalità di costituzione dell’usufrutto: la prima è per volontà, vale a dire che viene espressa nel testamento o nel contratto; la seconda è per legge, come ad esempio nei confronti del genitore che esercita la patria potestà sui beni di suo figlio, ancora minorenne; la terza, infine, è per usucapione.
Quando può cessare l’usufrutto
I casi più frequenti attinenti alla cessazione dell’usufrutto sono la morte dell’usufruttario, il deperimento del bene, la prescrizione, ossia il mancato esercizio del diritto per 20 anni, la riunione della nuda proprietà e dell’usufrutto per mera confusione, per scadenza o per raggiungimento della soglia di tempo per cui è stato stabilito. Classico è l’esempio dell’usufrutto legale, valevole sino alla maggiore età del figlio.
Nuda proprietà: quando conviene e quando no
In definitiva, tra gli investimenti più propizi che verranno portati a termine negli anni venturi, soprattutto tenendo conto del lungo periodo, l’acquisto della nuda proprietà degli immobili sarà uno dei più gettonati. Comprare appartamenti e case a prezzi ampiamente più bassi rispetto al valore effettivo di mercato apporterà vantaggi tutt’altro che indifferenti ai venditori: numerose persone anziane, senza eredi, complice anche un sistema pensionistico che non sarà propriamente il massimo, vendendo la nuda proprietà, potranno continuare ad abitarci sino alla fine dei loro giorni, intascando centinaia di migliaia di euro, con cui vivere con maggiore serenità. Di fatto, finiscono per rendere liquido un capitale che altresì non verrebbe utilizzato.
