Tra le principali tipologie di finanziamento a medio e lungo termime concesse da banche e società finanziarie troviamo il mutuo ipotecario, utilizzato principalmente per l’acquisto della prima casa e di immobili in generale, ma anche semplicemente per ottenere liquidità. Nelle prossime righe vedremo insieme come funziona e tutto quello che occorre sapere.
Cos’è un mutuo ipotecario
Abbiamo detto che il mutuo ipotecario è tra le forme di finanziamento più diffuse per impegni a medio e lungo termine. Indipendentemente dalla finalità per cui viene richiesto il mutuo, quindi per acquisto casa, ristrutturazione piuttosto che per liquidità, solitamente la durata è compresa tra 5 e 30 anni. In alcuni casi però, è possibile anche accedere a durate superiori.
Ciò che è opportuno sapere, è che con la definizione ipotecario si fa riferimento al fatto che il capitale prestato è garantito da un’ipoteca sottoscritta sull’immobile. Questo significa che in caso di insolvenza da parte del debitore, la banca o l’intermediario avranno modo di rivalersi direttamente sull’immobile stesso. Per recuperare il capitale dovuto, la casa verrà messa all’asta. In caso l’importo dovesse superare il debito, l’istituto sarà tenuto a liquidare il cliente della differenza.
Mutuo ipotecario: come funziona?
Il mutuo ipotecario permette di ricevere l’intera somma richiesta in un’unica soluzione. Il rimborso avverrà attraverso delle rate stabilite per importo e numero da un piano di ammortamento. La rata è costituita da due diverse quote. La prima è la quota capitale, legata alla restituzione vera e propria del prestito, mentre la quota interessi viene calcolata sulla base di un tasso di interesse, che potrà essere fisso o variabile.
Nel caso del tasso variabile, sarà determinato a seconda di alcuni parametri prefissati sui mercati finanziari e monetari, maggiorato del guadagno per l’intermediario. Quest’ultima voce assume il nome di spread. Oltre al tasso fisso e quello variabile esistono anche soluzioni ibride che prevedono la combinazione delle due formule per meglio soddisfare le esigenze dei clienti. In aggiunta troveremo anche delle spese accessorie. Tra le principali ricordiamo:
- Imposta del 2% del capitale richiesto. Nel caso di acquisto prima casa, tale imposta scende allo 0,25%;
- Spese di perizia;
- Spese di istruttoria;
- Spese notarili;
- Premio assicurativo;
- Spese incasso rata;
- Commissione annua gestione pratica.
I rischi di un mutuo ipotecario
Prendendo come base un finanziamento di pari importo e con il medesimo tasso d’interesse, più corto sarà il piano di ammortamento, tanto più alte saranno le rate e di conseguenza minori gli interessi. Al contrario, allungando la durata del prestito, gli interessi aumenteranno ma l’importo delle rate diminuirà. Ad ogni modo, in un mutuo con tasso variabile, il tasso muterà a seconda dell’indice di riferimento.
A seconda dell’andamento di tale indice, cambierà di conseguenza anche l’importo delle rate. In caso di pagamento ritardato sia parziale che totale di una rata per un tempo superiore a 30 giorni, la banca applicherà degli interessi di mora che si aggiungeranno agli importi già dovuti. In situazioni più gravi, si può arrivare allo scioglimento del contratto, e il debitore come spiegato in precedenza può perdere ogni diritto sull’immobile ipotecato.
Un mutuo ipotecario richiede un impegno economico a medio e lungo termine, e per questo motivo è necessaria un’attenta pianificazione. Proprio per questo motivo è di fondamentale importanza valutare se l’importo delle rate sia sostenibile se rapportato alle entrate mensili. Dal momento che tali entrate possono sempre variare nel tempo, dunque anche diminuire, è fondamentale essere previdenti sottoscrivendo un’assicurazione.
Una delle coperture più importanti ad esempio, è quella che tutela il titolare del mutuo dalla perdita dell’occupazione. Per quanto riguarda la scelta tra un tasso fisso e uno variabile invece, è importante anche prendere in considerazione la propensione al rischio. Il tasso variabile infatti, all’inizio è sicuramente inferiore ad uno fisso, ma con il tempo può aumentare rendendo più cara la rata. Durante la valutazione delle condizioni economiche del mutuo, sarà molto importante prestare attenzione non solamente al TAN (Tasso Annuo Nominale), quindi al tasso di interesse calcolato su base annua, ma soprattutto al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), ovvero quell’indicatore che nel conteggio include anche tutte le spese accessorie. Tra le principali quelle di istruttoria, i costi assicurativi e altre ancora.
