Esistono differenti tipologie di finanziamenti che istituti di credito o bancari possono offrire al cliente, tra questi figurano sia il mutuo fondiario sia il mutuo ipotecario. Sebbene possano sembrare due realtà tra di loro molto simili, ciascuno di essi possiede delle proprie specificità di cui è opportuno essere al corrente se davvero si vuole optare per la soluzione più congeniale alle esigenze personali. Andremo quindi ora a vedere nel dettaglio le modalità operative del mutuo fondiario e in quali aspetti risulti differente da quello ipotecario.
Mutuo fondiario: cos’è e quali sono le sue principali caratteristiche
Secondo l’attuale normativa vigente in Italia, un mutuo può considerarsi una tipologia di prestito e le sue dinamiche operative sono disciplinate dall’articolo 1813 del Codice Civile. Nello specifico, il mutuo fondiario è una tipologia di finanziamento mediante cui istituti di credito o bancari possono concedere dei finanziamenti con durata variabile tra i 18 mesi e i 30 anni, da medio a lungo termine quindi, che saranno garantiti dalla presenza di un’ipoteca di primo grado su un determinato immobile.
La peculiarità principale di questa forma di mutuo è che la sua erogazione può essere concessa solamente nel caso in cui sia rivolta all’acquisto della prima casa. Per quel che invece concerne l’importo massimo erogabile, questo è determinato direttamente dalla Banca d’Italia sulla base delle specifiche deliberazioni CICR, nel pieno rispetto dell’articolo 38 comma 2 TUB.
Com’è facilmente intuibile, tale importo può essere di volta in volta ricalcolato tenendo conto del valore dell’immobile che il cliente intende acquistare o dell’ammontare delle spese necessarie per effettuare dei lavori di ristrutturazione preventivati. L’attuale limitazione di finanziabilità è determinata sulla base della deliberazione CICR del 22 Aprile 1995 e specificatamente equivale all’80% del valore complessivo dell’immobile ipotecato o delle spese di ristrutturazione previste.
Non è affatto inusuale che intermediari possano proporre e concedere dei mutui fondiari il cui importo massimo è superiore a quello dell’immobile, tuttavia in queste situazioni le garanzie richieste sono ovviamente superiori e possono riguardare, ad esempio, fideiussioni bancarie o polizze assicurative.
Le caratteristiche principali del muto fondiario sono:
- Erogazione concessa limitatamente all’acquisto della prima casa
- Durata variabile tra un minimo di 18 mesi e un massimo di 30 anni
- Importo massimo finanziabile pari all’80% del valore complessivo dell’immobile o delle spese necessarie per ristrutturarlo
- Spese notarili previste minime
- Presenza della garanzia di un’ipoteca sull’immobile
- Possibilità di ottenimento, da parte del fruitore del mutuo, di una riduzione del valore direttamente proporzionale al totale iscritto in ipoteca ogni qual volta che andrà a estinguere la quinta parte dell’originario debito.
Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze
Alla luce di quanto detto e dopo aver esaminato in dettaglio cosa sia effettivamente il mutuo fondiario e come venga espletato, è relativamente semplice illustrare quali siano le principali diversità rispetto al mutuo ipotecario. Mutuo fondiario e mutuo ipotecario sono entrambi disciplinati rispettivamente dagli articoli 38 e 42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo numero 385 del 1 Settembre 1993 e sono proprio questi i responsabili delle varie differenziazioni che sussistono tra queste due tipologie di finanziamento.
Una delle principali differenze si può individuare nello scopo per cui entrambi vengono erogati e concessi.
Il mutuo fondiario, come detto, può essere finalizzato esclusivamente all’acquisto del primo immobile o ai lavori di ristrutturazione dello stesso, in nessun caso potrà essere concesso per finalità difformi da quelle indicate. Il mutuo ipotecario, invece, prevede un raggio d’azione più ampio e in generale un’operatività molto più versatile. A titolo informativo, infatti, è bene sapere che può essere concesso ed erogato non solo per l’acquisto di un immobile o per la sua ristrutturazione, ma anche per il consolidamento debito o semplicemente per poter disporre di una liquidità accessoria.
Questa prima differenza mette alla luce una precisazione di cui tenere conto: un mutuo fondiario può configurarsi anche come ipotecario, in virtù dell’ipoteca di primo grado presente sull’immobile, tuttavia un mutuo ipotecario non può definirsi fondiario. La durata stessa del mutuo è una discriminante in grado di fari risaltare con chiarezza le difformità tra queste due realtà. Il mutuo fondiario, come detto, prevede delle tempistiche a medio-lungo termine variabili tra i 18 mesi e i 30 anni. Il mutuo ipotecario, invece, è maggiormente associabile al medio periodo e difatti la sua durata massima oscilla tra i 5 e i 20 anni.
Il limite massimo di finanziabilità è un ulteriore fattore di riflessione. L’importo massimo ottenibile mediante un mutuo fondiario, infatti, è pari all’80% del valore dell’immobile o delle spese preventivate per una sua ristrutturazione. L’importo massimo ottenibile tramite un mutuo ipotecario, invece, può essere anche superiore all’80% del valore. Infine ci sono gli oneri economici da sostenere, profondamente diversi tra il mutuo fondiario e quello ipotecario. Il primo, infatti, oltre a poter godere di tassi applicati decisamente più concorrenziali, presenta delle spese accessorie molto più economiche soprattutto in virtù della possibilità di detrazione degli interessi passivi, operazione che il mutuo ipotecario non consente in alcuna forma. Nella detrazione degli interessi passivi rientrano anche le spese notarili e si comprende bene quindi quali siano le vantaggiose condizioni del mutuo fondiario.
