A causa dell’incremento esponenziale dei costi nel settore immobiliare, sono sempre di più le persone che per poter acquistare o ristrutturare un immobile sono costretti a rivolgersi a un mutuo. Quando si sceglie tale strada, però, ci si trova inevitabilmente ad avere a che fare con dinamiche, termini ed elementi che spesso non fanno parte del proprio bagaglio culturale e il rischio è quello di non comprendere appieno ciò a cui si sta andando incontro. Tra i suddetti fattori vi sono anche i cosiddetti Dietimi di Interesse che ora andremo ad analizzare in dettaglio cercando di capire cosa siano, come funzionino e come vengano calcolati.
Dietimi di Interesse: cosa sono?
Per dietimi di interesse si intende una specifica quota che può essere indifferentemente versata o incassata nel momento in cui si chiude una determina operazione finanziaria prima del limite prestabilito. La definizione in sé potrebbe contenere degli elementi di difficile comprensione, ma in realtà si tratta di una dinamica estremamente chiara che può essere ulteriormente resa tale da un esempio esplicativo.
Nel caso, ad esempio, si possegga un mutuo con rimborso semestrale, ogni sei mesi il mutuatario si ritroverà a corrispondere l’importo della relativa rata, quest’ultima comprensiva sia di quota capitale sia di quota di interessi. Nello specifico, la quota di interessi non è composta da una cifra fissa, ma risulta variabile poiché calcolata in percentuale sul capitale residuo e ovviamente sulla scadenza prefissata del pagamento. Qualora il mutuatario ne abbia le possibilità e decida quindi di estinguere anticipatamente il mutuo, non dovrà corrispondere alla banca o all’istituto creditore per intero quella parte configurabile come quota di interessi.
L’unico importo da pagare sarà quello relativo a delle piccole frazioni della suddetta quota di interessi calcolate in base a quanto giorni sono trascorsi dalla rata precedente, tali frazioni prendono il nome di dietimi.
Dietimi attivi e passivi: le differenze
Oltre a quanto appena detto, è fondamentale chiarire l’aspetto riguardante le differenze esistenti tra due tipologie di dietimi, attivi e passivi. Si definiscono dietimi attivi quelli che vengono regolarmente incassati, come i tradizionali bot, bpt, etc. I dietimi passivi, invece, sono quelli che vanno corrisposti nel caso in cui si a configuri un ritardo nel pagamento o il mutuatario decida di estinguere anticipatamente il proprio mutuo. In virtù di quanto detto, è facile concludere che il fattore principale di differenziazione tra dietimi attivi e passivi consista nella loro registrazione contabile.
Come si calcolano
Il calcolo dei dietimi è strettamente correlato alla natura del capitale residuo. Quando si contrae un prestito bancario o un mutuo, infatti, l’istituto o l’ente al quale ci si è rivolti si occuperà di segnalare in maniera netta ed evidente quale sia l’importo finale che si andrà a pagare nel piano di ammortamento previsto e quale sia la quota di capitale in essere proporzionale alla rata stessa.
L’entità del capitale residuo è indicata nel proprio piano di ammortamento del mutuo, specificatamente in corrispondenza dell’ultima rata pagata; se invece è riferibile a un investimento attivo, sarà possibile trovare l’entità del capitale residuo nella documentazione fornita. Ciò fa sì che il capitale su cui calcolare i dietimi di interesse, che ribadiamo nuovamente essere interessi già maturati ma non ancora incassati o in alternativa versati tra una scadenza della rata e l’altra, non sarà quello riconducibile a quanto versato inizialmente, ma sarà quello presente nelle varie condizioni esposte dell’investimento.
Non appena determinato a quanto ammonti il capitale residuo, sarà possibile applicargli il tasso di interesse giornaliero andando a moltiplicare i giorni presenti tra l’ultima scadenza e la data anticipata di estinzione. Tramite questo semplice calcolo sarà possibile ottenere una cifra riconducibile agli interessi maturati attivi o passivi. Ma semplifichiamo ulteriormente quanto spiegato e andiamo a vedere una classica situazione nella quale occorre calcolare i dietimi in un mutuo.
Per calcolare il tasso di dietimo giornaliero occorrerà come prima cosa conoscere il TAN del mutuo, individuabile nel contratto stipulato e poi dividerlo per 365 giorni secondo la semplice formula:
- Tasso Giornaliero (TG): TAN/365
Il dietimo giornaliero, invece, si otterrà andando a moltiplicare il tasso giornaliero ottenuto per il capitale residuo secondo la semplice formula:
- Dietimo giornaliero: debito residuo X tasso giornaliero/100
Ovviamente nel risultato di tale operazione occorre tenere a mente come i dietimi vengano espressi in valore assoluto e non in percentuale. Infine, per calcolare di dietimi di interessi dovuti sarà necessario effettuare la seguente semplice operazione:
- Dietimi di interessi dovuti: dietimo giornaliero X giorni dietimi
Un’ulteriore situazione nel quale il calcolo dei dietimi può risultare utile è quella nella quale ci sono degli interessi di mora per via di una rata pagata in ritardo. In questo specifico caso l’operazione da effettuare sarà leggermente più complessa perché dovrà tenere conto di diversi elementi, nello specifico:Dietimi di mora: giorni di ritardo X Importo rata X tasso di mora/36500
