Finalmente hai trovato la casa dei tuoi sogni: sembra proprio fatta per te. Perfetto, ora però, difronte, devi fare una grande scelta: come pagarla? Prima di recarti presso le banche, o presso il tuo broker finanziario, è bene che tu chiarisca, in primo luogo a te stesso, alcuni punti fondamentali. Tutti gli istituti bancari danno una grande scelta di opzioni quando si chiede un mutuo per una abitazione: ecco perché è importante definire prima quali sono i tuoi parametri di scelta per determinare con attenzione quali siano le caratteristiche del prestito che meglio si adatta alle tue esigenze.
Mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile: qual è la differenza?
Come dice la parola stessa, il tasso fisso è un numero (una percentuale) che rimarrà invariata per tutta la durata del prestito, indipendentemente da qualunque altra variabile.Il tasso variabile, invece, è una percentuale che solitamente è il risultato della somma tra :
- una percentuale di riferimento (ad esempio, Euribor a 6 mesi oppure a un anno o a tre mesi…, calcolato in un determinato giorno del mese o dell’anno);
- uno spread, ossia una percentuale che va ad aumentare la percentuale di riferimento.
Facciamo un esempio. Se concordi con la tua banca uno spread dell’1% sull’Euribor a sei mesi calcolato sul primo giorno del mese, per ottenere la percentuale periodica su cui la banca calcolerà gli interessi dovrai trovare l’Euribor di riferimento (ad esempio, -0,496% ) a cui sommare lo spread. Praticamente: -0,496% + 1% = 0,504%. Questa percentuale si applicherà (per il periodo di riferimento) sul capitale che devi restituire alla banca.
Scegliere un tasso fisso o un tasso variabile?
La risposta è: dipende da una serie di fattori. Eccone alcuni che devi tener presente:
- l’importo del mutuo
- la lunghezza del mutuo
- la frazione di incidenza della rata del mutuo sul tuo reddito
- la tua propensione al rischio
- la situazione economica nazionale e internazionale
I primi tre punti vanno considerati assieme.
Come informazione teorica, è opportuno non contrarre un mutuo (nè a tasso fisso nè variabile) per un importo la cui rata superi di un terzo il valore del tuo reddito mensile o annuale. Per fare un esempio, se il tuo reddito familiare è di 1.500 euro al mese, il massimo della tua rata non potrà superare i 500 euro. Con una rata che si avvicina molto a questo limite, potrebbe essere interessante considerare un tasso fisso: in questo modo, non avrai sorprese e non sarai in difficoltà per il suo pagamento, nel caso in cui il tasso variabile aumentasse in modo esponenziale. Inoltre, come consiglio generale, se hai uno stipendio fisso e non consideri nel medio termine aumenti significativi del tuo reddito, un mutuo a tasso fisso potrebbe essere l’ideale per la tua situazione.
D’altra parte, nel caso in cui il parametro di riferimento è storicamente basso o addirittura in constante diminuzione o addirittura negativo, potrebbe essere consigliabile, soprattutto nei primi anni di mutuo, scegliere un tasso variabile: questo perché all’inizio la somma di capitale su cui sono calcolati gli interessi è alta.
Mutuo a rata costante (o lunghezza variabile) o mutuo a lunghezza fissa?
Una opzione che garantisce a chi non ha una grande propensione al rischio e si sente più a suo agio nel sapere che la propria rata di mutuo inciderà sempre per una certa quota precedentemente fissata, potrebbe essere la scelta del mutuo a rata costante ma a lunghezza variabile. Questo significa che la tua rata sarà sempre costante (ad esempio 500 euro) ma la durata del mutuo si allungherà o diminuirà in base alle fluttuazioni del tasso variabile.
Mutuo lungo o mutuo breve?
Le banche offrono una vasta scelta per quanto riguarda la lunghezza del mutuo: è però importante ricordare che, se da una parte un mutuo trentennale permette una rata più bassa, il costo a livello interessi sarà notevolmente più elevato rispetto allo stesso mutuo ventennale. In questo caso, quindi, oltre a considerare il proprio reddito e le proprie aspettative di aumento dello stesso nel tempo, è importante definire, assieme a un consulente, quello che è il giusto equilibrio nel tuo caso specifico.
Migliori mutui sul mercato
Ecco un esempio. Stai cercando casa e hai una disponibilità di 50.000 euro. Ti servono altri 50.000 euro per acquistare un piccolissimo appartamento. Stai cercando un mutuo di durata ventennale.
Intesa San Paolo ti propone un tasso fisso all’1,80%. Il TAEG però è del 2.3%. BNL, d’altro canto, ti propone un tasso (sempre fisso) all’1,35% e con un TAEG all’1,67%. A parità di condizioni, quindi, BNL risulta il più conveniente tra i due.
Esaminiamo assieme la situazione con il tasso variabile.
Intesa San Paolo ti propone un tasso variabile composto da Euribor a un mese a cui aggiungere l’1,15% di spread, per un totale (attuale) dello 0,60%. Il TAEG risulta dell’1,09% BNL, invece, propone un tasso variabile totale attuale dello 0,56% (grazie a uno spread leggermente più basso). La differenza però è molto evidente nel TAEG, che in questo caso, grazie a spese accessorie notevolmente più basse, è dello 0,86%.
Cosa scegliere? In questo caso, dipende da almeno due fattori: la propensione al rischio e la tua capacità e forza di contrattazione a livello bancario.
