Ai sensi dell’articolo 1273 del Codice Civile, l’accollo del mutuo è un tipo di contratto rientrante nella categoria della successione a titolo particolare nel debito. Il termine accollo vuol dire sostanzialmente prendersi un carico sulle spalle che in riferimento all’accollo del mutuo indica il subentro di una terza parte, l’accollante, che si occupa di rimborsare alla banca il finanziamento iniziato dal mutuatario originale.
Nello specifico, mediante l’accollo del mutuo, un individuo, nel ruolo di accollante, si obbliga nei confronti di un accollatario, ossia di un istituto di credito, per quanto riguarda il pagamento delle rate rimanenti di un mutuo che era stato acceso da un accollato, cioè da un debitore precedente.
Accollo del mutuo: quand’è che effettivamente conviene?
Per comprendere l’effettiva convenienza dell’accollo del mutuo, è opportuno porsi una domanda: qual è il motivo di fondo per cui un individuo dovrebbe accollarsi il debito di un altro?
Ci sono diversi casi specifici. Quello più ricorrente riguarda i casi di separazione tra moglie e marito. Supponiamo che i due abbiano acceso un mutuo contestato per l’acquisto di un immobile. La procedura di accollo contente a uno dei due ex coniugi di diventare proprietario dell’immobile, a fronte dell’estinzione del mutuo. Conditio sine qua non sulla fattibilità dell’ipotesi in oggetto è che vi sia un accordo fra le parti.
Altra casistica ricorrente è quella della successione ereditaria e dell’esistenza di un mutuo. Gli eredi del defunto devono accollarsi il debito, contattando l’istituto di credito che ha erogato il finanziamento. Ove ciò non avvenisse, vi sono tutti i presupposti affinché l’istituto finanziario intraprenda una procedura esecutiva volta a favorire l’acquisizione dell’abitazione.
Sulla stessa falsariga di quanto appena sottolineato, un’altra casistica piuttosto frequente è quella strettamente connessa alla vendita di un immobile su cui vi sia un mutuo non del tutto rimborsato. Infine, qualora un costruttore avesse acceso un mutuo per tutta una serie di lavori, ha l’opportunità di effettuare il trasferimento delle rate rimanenti direttamente all’acquirente dell’immobile.
Accollo cumulativo e accollo liberatorio: cosa sono e le differenze
Due sono, pertanto, i tipi di accollo del mutuo: da un lato, vi è l’accollo cumulativo, mentre dall’altro vi è l’accollo liberatorio. Vale la pena notare che la decisione della banca incide sulla scelta del primo piuttosto che del secondo.
L’accollo cumulativo si verifica nel momento in cui il debitore iniziale rimane vincolato al contratto sino a quando il mutuo non viene estinto. Questo vuol dire che l’istituto finanziario non libera il debitore originario. Le motivazioni sono le più disparate: denominatore comune è che crede che l’accollante non disponga di sufficienti garanzie per procedere al rimborso. Si tratta, di fatto, della soluzione con più rischi per l’accollato, visto che a fronte di insolvenza dell’acquirente, gli toccherebbe ancora una volta accollarsi il mutuo.
Di converso, con l’accollo liberatorio del mutuo, il debitore originario viene svincolato da ogni sorta di vincolo, poiché l’istituto finanziario sottoscrive una liberatoria, dove conferma di considerare come unico debitore l’accollante. In questo modo, a fronte di inadempimento da parte dell’accollante, l’accollato non avrà più problemi con la banca.
Vantaggi dell’accollo del mutuo
Che si tratti di accollo cumulativo o di accollo liberatorio, di vantaggi ve ne sono a iosa per ognuna delle tre parti coinvolte. Nei dettagli, l’accollato non deve preoccuparsi della cancellazione dell’ipoteca, né tanto meno è obbligato a estinguere il mutuo anticipatamente.
Per ciò che concerne l’accollante, occorre mettere in evidenza la sua volontà di assumersi l’obbligo di procedere all’estinzione del mutuo in corso. Di conseguenza, non sono previste per lui le spese relative all’accensione del mutuo, come ad esempio i costi per l’istruttoria, le spese di perizia, l’importo da saldare al notaio).
Nella casistica in cui a indossare i panni dell’accollato fosse una società, il rimborso massimo che l’accollante deve fare è pari all’80% del credito residuo, ossia della quota di capitale non ancora saldata.
Infine, per l’istituto finanziario viene confermata la sua posizione creditrice, visto che cambia solamente l’individuo che ha contratto il debito. Inoltre, la banca non deve più procedere a nuove perizie. Ciò vuol dire, di fatto, meno oneri.
Consigli finali
In sintesi, è auspicabile evitare di procedere all’accollo del mutuo dell’acquirente, a meno che l’istituto finanziario rilasci una liberatoria al riguardo. Così facendo, vi sarebbe la garanzia più assoluta a seguito della sottoscrizione di un atto notarile rientrante nella categoria di accolli privativi, sottoscritti sia dall’accollato, sia dall’accollante, senza dimenticare l’accollatario.
Che si tratti di accollo cumulativo o di accollo liberatorio, va ricordato che è a discrezione dell’istituto finanziario dare il proprio placet al contratto trilaterale dell’accollo. Spesso, le banche preferiscono far accendere nuovi mutui piuttosto che optare per l’accollo, in quanto sia i tassi di interesse sia le polizze assicurative garantiscono introiti maggiori. Allo stato attuale delle cose, infatti, si registra scarso interesse nei confronti di questa tipologia di operazioni. Ecco perché numerosi istituti di credito non sono sufficientemente attrezzati per procedere alla sottoscrizione di questo tipo di atti notarili.
